Bauabnahme

(Teil- und Gesamtabnahme)

Die Bauabnahme verstehen wir als wichtigen Bestandteil unserer sachverständigen Beratungenleistungen. Hierbei handelt es sich um die qualifizierte Abnahme von Bauleistungen insbesondere in Form von Teilabnahme als auch Gesamtabnahme.

Als Ingenieure und Sachverständige übernehmen wir die qualifizierte Bauabnahme bzw. die Bauabnahmebegleitung für private und gewerbliche Auftraggeber um Unstimmigkeiten, Probleme, Schäden und Mängel zu vermeiden bevor Sie entstehen.

Bauverträge sind grundsätzlich als Werkverträge einzuordnen. Es gilt dementsprechend das Werkvertragsrecht. Gemäß BGB ist der Bauherr als entsprechender Besteller des Werkes bzw. der vertragsgegenständlichen Werkleistung dazu verpflichtet, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen. Bedeutend hierbei ist bereits der gesetzliche Wortlaut des "vertragsmäßig hergestellten Werkes", denn nur die Vertragsmäßigkeit, also Abnahmefähigkeit und Mangelfreiheit stellt die Grundlage der Abnahme dar. Zudem ist die Abnahme grundsätzlich das Recht des Bestellers, da er hierdurch überprüfen kann, ob die Werkleistung tatsächlich wie vereinbart erbracht und ausgeführt wurde. Die Bauabnahme ist folglich eine einseitige Erklärung des Bauherrn die bedeutet, dass er als Bauherr die vom Bauunternehmer erbrachte Werkleistung entgegennimmt und diese als im Wesentlichen fertiggestellt und mangelfrei bestätigt bzw. billigt. Der Bauherr bestätigt also mit der Bauabnahme, dass das übergebene Werk dem vertraglich vereinbarten entspricht.

Die Bedeutung und Komplexität von Bauvorhaben hat sich in den vergangenen Jahren zunehmend erhöht. Wir beraten zu Bauabnahmen und führen auftragsspezifische, sachverständige Bauabnahmebegleitungen durch. Hierbei werden sämtliche Objektunterlagen, vom Bauvertrag bzw. Bauträgervertrag über die Bau- und Leistungsbeschreibung - BLB , Bemusterungen sowie sämtliche Kommunikationen, Nachträge, Abweichungen und Änderungswünsche während der Bauphase überprüft. Im Rahmen der Bauabnahmebegleitung erfolgt die physische Prüfung vor Ort auf Abnahmefähigkeit und Mangelfreiheit. Wir beraten unsere Auftraggeber hinsichtlich Formulierungen im Bauabnahmeprotokoll sowie hinsichtlich der Geltendmachung von Ansprüchen im Sinne von Wertabzügen, Einbehalten, Vorbehalten, Mangelanzeigen und Fristsetzungen. 

Wir verstehen Immobilienbewertung in diesem Zusammenhang als beratende, elementare Beratungsleistung für qualifizierte, sachverständige Bauabahmen bzw. Bauabnahmebegleitungen. Nur durch intensive Vorprüfungen ist es möglich, die tatsächlichen Ausführungen und Qualitäten vor und bei der Bauabnahme zu überprüfen und um ggf. bestehende Abweichungen, Mängel und Schäden rechtzeitig festzustellen.  Genau hierauf haben wir unsere Leistungen ausgerichtet und bieten spezialisierte, individuelle und stets praxisorientiert pragmatische Bauabnahmebegleitungen an, um Bauherren höchstmögliche Sicherheit zu ermöglichen.  

ABELS Immobilienbewertung bietet Ihnen folgende Leistungen:

Bauherren müssen müssen etwaige Risiken von Bauabnahmen frühzeitig erkennen um sich entsprechende Ansprüche zu sichern. Bauabnahmebegleitungen durch uns als Sachverständige ermöglichen hierbei einen optimierten, transparenten und möglichst sicheren Bauabnahmeprozess. ​​​​​​

Unsere umfangreichen Beratungsleistungen im Bereich der baubegleitenden Qualitätskontrolle und sachverständigen Bauabnahmebegleitung gewährleisten Ihnen höchstmögliche Transparenz und Sicherheit.

Wann hat die Bauabnahme zu erfolgen?
Regelmäßig fordert der Bauunternehmer zur Abnahme auf, sobald dieser seine Leistung als fertiggestellt betrachtet. Grundsätzlich ist der Bauherr zur Abnahme des vertraglich geschuldeten Werkes (Bauwerk, Bauleistung etc.) verpflichtet. Genau diese Verpflichtung ist dann gegeben, wenn die Werkleistung tatsächlich und im Wesentlichen fertiggestellt sowie mangelfrei ausgeführt worden ist. Einhergehend hiermit ist die sogenannte Abnahmereife bzw. Abnahmefähigkeit zu benennen - diese muss in Gesamtheit oder in Teilen (Teilabnahme) vorliegen. Sollte dies nicht der Falls sein, so ist eine Abnahme als auch eine Teilabnahme zu versagen bwz. zu verweigern. Erklärt der Bauherr die Bauabnahme fälschlicherweise verfrüht, so ist diese dennoch und im Regelfall rechtswirksam, auch wenn tatsächlich noch keine Abnahmefähigkeit vorlag. Ob und inwieweit Restleistungen oder ein Mangel wesentlich ist und in Folge zur Verweigerung der Abnahme führt bzw. berechtigt, ist von der Art, dem Umfang und den jeweilgien Auswirkungen abhängig und muss einzelfallbezogen, individuell und verhältnismäßig geprüft bzw. beurteilt (bewertet) werden. Als unwesentlich sind grundsätzlich geringfügige Einschränkungen, Abweichungen und Mängel zu betrachten, welche die allgemeine Gebrauchsfähigkeit nicht maßgeblich beeinträchtigen und Restarbeiten von untergeordneter Bedeutung sind sowie sich nicht bzw. nur im geringen Maße auf den vertraglich geschuldeten und vereinbarten Verwendungszweck sowie dessen Funktionalität auswirken.

Wer erklärt die Bauabnahme?
Grundsätzlich ist die Bauabnahme ein originäres Recht des Bauherren. Der Bauherr hat jedoch die Möglichkeit, die Abnahme entweder selbst zu erklären oder einen Dritten zu bevollmächtigen. Bauleiter und/oder bauüberwachende Architekten verfügen in der Regel nicht über eine ebensolche Vollmacht. Bereits aus rechtlicher Sicht, wäre dies schon nicht sinnvoll, da eine qualifizierte Bauabnahme die Rechtsposition des Auftraggebers schützen soll - eine entsprechende Abnahme durch den Bauleiter oder den Architekten, läuft daher dem Grundsatz einer neutralen Beurteilung des Bauwerkes bzw. der Bauleistung auf Mangelfreiheit bzw. Abnahmefähigkeit zuwider. Es ist jedoch sehr sinnvoll, dass sich der Bauherr vor und während der Bauabnahme von einem ausdrücklich unabhängigen Sachverständigen beraten lässt. Denn nur die unabhängige Beurteilung ermöglicht auch eine objektive Bewertung, ob das vertraglich vereinbarte Bauwerk oder die Baulseitung tatsächlich abnahmefähig und mangelfrei ausgeführt worden ist. 

Welche Wirkung hat die Abnahme?
Am Tage der Bauabnahme nimmt der Bauherr das bestellte Werk bzw. die Bauleistung ab. Nimmt der Bauherr das Bauwerk tatsächlich ab, so hat das insbesondere für den Bauunternehmer zahlreiche günstige Rechtsfolgen. Mitunter endet mit erfolgter Abnahme das Stadium der sogenannten Vertragserfüllung. Folglich beginnt die i.d.R. z.B. fünfjährige Gewährleistungsfrist für Mängelansprüche. Die Verjährungsfrist schließt hiermit regelmäßig sämtliche Mängel, auch versteckte Mängel mit ein. Der Bauunternehmer kann mit dem Zeitpunkt der Abnahme seine Schlussrechnung stellen. Mit dem Tag der Bauabnahme geht somit zugleich das Risiko der Beschädigung oder Zerstörung der Bauleistung durch äußere Einflüsse vom Bauunternehmer auf den Bauherrn über. Gleichfalls kommt es mit erfolgter Abnahme zur sorgenannten Beweislastumkehr. Diese greift ab dem Tage der Bauabnahme sodass der Bauherr beweisen muss, dass spätere, nicht bereits gerügte Mängel an der Bauleistung bereits vor der Bauabnahme vorhanden waren und ggf. durch den Bauunternehmer verursacht worden sind.

Bauabnahme bzw. Bauabnahmebegleitung durch einen Sachverständigen
Dem Bauherren ist anzuraten, in jedem Falle eine Bauabnahmebegleitung durch einen Sachverständigen in Anspruch zu nehmen. Die erbrachten Bauleistungen sollten im Detail geprüft werden, bevor die Abnahme erklärt oder verweigert wird. Da im Regelfall davon auszugehen ist, dass es sich beim Bauherren um einen Laien handelt, der kein Fachmann ist, sollte er einen qualifizierten Sachverständigen hinzuziehen. Auch wenn es sich dem Wortlaut nach nicht um einen Laien handeln sollte, stellt die qualifizierte Begleitung durch einen unabhängigen Sachverständigen dennoch ein wichtiges Mittel dar, um bei späteren Streitfällen eine rechtssichere Dokumentation zu gewährleisten. In jedem Falle stärkt eine Bauabnahmebegleitung durch einen Sachverständigen die Rechtsposition des Bauherren. Weiterhin zu empfehlen ist die baubegleitende Qualitätskontrolle bereits zum Zeitpunkt der Entscheidung für einen Neubau, da Fehler und Mängel bereits vermieden werden können, bevor Sie entstehen. Insbesondere spielt dies eine wichtige Rolle für die spätere  Bauabnahme, da  versteckte bzw. verdeckte Mängel ggf. bei der Bauabnahme nicht mehr erkennbar sind. Auch bei Beendigung des Bauvertrags durch Kündigung vor Fertigstellung (z.B. bei Insolvenz etc.) hat der Bauherr die Pflicht zur grundsätzlichen Abnahme. Hierbei ist die erbrachte Teilleistung bis zur Kündigung zu berücksichtigen. Die Bauabnahme darf in jedem Falle nicht aus unwesentlichen Gründen verweigert werden, da die gekündigte Leistung nicht fertiggestellt ist - ausgenommen sind entsprechende Mängel an der Teilleistung bis zur Kündigung.

Weitere Hinweise zur Bauabnahme:

Die Abnahme wird im Normgefüge des privaten Baurechts u.a. in § 640 BGB geregelt. Durch den Vollzug der Bauabnahme wurde das Bauprojekt von der Bauphase in die Nutzungsphase überführt. Hierbei übernimmt der Bauherr das Bauwerk als auch sämtliche Rechte und Pflichten. 

Mit erfolgter Abnahme 
- wird die Vergütung der Leistung fällig, 
- beginnt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche,
- geht die Gefahr der zufälligen Verschlechterung auf den Bauherren über,
- werden dem Bauherrn bekannte, aber nicht angezeigte Mängel den Beseitigungsanspruch verlieren,
- muss der Bauherr einen Mangel nachweisen, sofern er eine vorbehaltslose Abnahme erklärt hat (Beweislastumkehr).

Insbesondere ist bei der Bauabnahme zu beachten, das diese als einseitige Erklärung des Bauherrn verstanden wird. Mit Übernahme des Bauwerks erklärt der Bauherr, dass das bestellte Werk (Bauprojekt z.B- Einfamilienhaus, Eigentumswohnung etc.) entsprechend der getroffenen Vereinbarungen (Bauvertrag) fertiggestellt worden und dieses frei von Mängeln ist. Aus diesem Grunde sollten im Übergabeprotokoll sämtliche Mängel aufgeführt werden, auch wenn sich diese offenbar nur unwesentlich auf die Gesamtleistung auswirken.

Bei der Bauabnahme ist ferner zu beachten, dass

- die Bauabnahme ein wesentlicher rechtlicher Schritt ist,
- alle Mängel und jede nicht korrekte Ausführung protokolliert werden,
- jeder Vertragspartner eine von allen Beteiligten unterschriebene Ausfertigung des Bauabnahmeprotokolls erhält.

Wichtiger Hinweis:
Für Baulaien ist es oft schwierig, Mängel oder eine nicht korrekte Ausführung zu erkennen. Es ist daher durchaus sinnvoll, als Bauherren einen unabhängigen Sachverständigen bzw. Gutachter zu beauftrgen, welcher Sie fachlich qualifiziert begleitet.

Teilabnahme
Als „Bauabnahme“ wird die endgültige Übergabe eines Bauvorhabens an den Bauherrn verstanden. Abweichend hiervon, kann eine Abnahme von Teilleistungen durche eine "Teilabnahme" vereinbart werden. Teilabnahmen sind jedoch erst dann sinnvoll, wenn es sich jeweils um ein in sich abgeschlossenes Leistungsbild handelt (z.B. Fertigtellung Rohbau oder Inbetriebnahme technischer Anlagen etc.). Es kommt also stets auf die klare Trennbarkeit der Teilleistung von der Gesamtleistung an, sodass eine eigenständige Gebrauchsfähigkeit jeweils berücksichtigt werden kann. Wichtig ist es hierbei zu beachten, dass auch Teilabnahmen rechtliche Folgen haben. Wie bei der Gesamtabnahme, erfüllt auch die Teilabnahme die Voraussetzung zur Vergütung als auch den Beginn des Zeitpunktes für Fristen hinsichtlich etwaiger Mängelansprüche.

Bei Teilabnahmen ist darauf zu achten, dass die abzunehmenden Teilleistungen
- für sich allein als gebrauchsfähig und nutzbar anzusehen sind,
- auf die individuelle Funktionsfähigkeit überprüft werden können,
- nach allgemeiner Verkehrsanschauung als selbstständig anzusehen sind,
- keine Mängel aufweisen.

Ausdrückliche/förmliche Bauabnahme
Die Abnahme versteht sich als körperliche bzw. physische Übernahme des vertraglich vereinbarten Werkes. Die Besitzergreifung ist dementsprechend gleichbedeutend. Durch Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls erklärt der Bauherr (Besteller) ausdrücklich die Abnahme des Werkes. Bei vorliegenden, ausdrücklich gravierenden Mängeln, welche zu einer Verweigerung der Abnahme berechtigten, kommt eine Abnahme unter Vorbehalt in Betracht. Die Mängel sind sodann gemeinsam mit der Erklärung zu deklarieren. Aufgrund der Mängel kann die Geltendmachung der entsprechend zustehenden Rechte vorbehalten werden. In dem zu unterzeichnenden Abnahmeprotokoll sind die entsprechenden Mängelpositionen aufzulisten. Wird das Bauwerk hingegen trotz Kenntnis der Mängel vorbehaltslos abgenommen, so verliert der Bauherr (Besteller) seine Ihm zustehenden Gewährleistungsrechte gemäß BGB. Eine schriftlich fixierte Bauabnahme stellt immer eine ausdrückliche und auf Grund des Abnahmeprotokolls eine förmliche Abnahme dar - unabhängig davon, ob es sich um eine Abnahme unter Vorbehalt oder um eine vorbehaltlose Abnahme handelt.

Stillschweigende Bauabnahme 
Neben der ausdrücklichen Bauabnahme kommt es in der Praxis regelmäßig zu einer sogenannten stillschweigenden Abnahme. Im Gegensatz zu einer ausdrücklichen Abnahme erklärt der Bauherr (Besteller) in diesem Fall durch "schlüssiges Verhalten" (konkludent) die Abnahme des Werkes. Grundsätzlich ist es eine Betrachtung des Einzelfalls, ab wann eine solche Abnahme durch schlüssiges Verhalten angenommen werden kann. Diesbezüglich hat die Rechtsprechung den entscheidenden Leitsatz vorgegeben, das eine stillschweigende Abnahme dann vorliegt, wenn exemplarisch das Haus oder die Eigentumswohnung in Besitz genommen wird und der Bauunternehmer hieraus unter Berücksichtigung von Treu und Glauben sowie mit Rücksicht auf die Verkehrssitte davon ausgeht, dass der Bauherr (Besteller) das Haus oder die Eigentumswohnung als vertragsgemäß anerkennt. Elementare Voraussetzung hierzu ist jedoch, dass der Bauherr (Besteller) ausreichend Gelegenheit zur Prüfung des Werkes auf eventuelle Mängel hatte. Ergänzend muss noch ein Verhalten hinzukommen, aus welchem letztendlich der Schluss gezogen werden kann, dass der Bauherr (Besteller) das Werk billigt. Ein ebensolches Verhalten liegt durch Zahlung des Werklohnes und der Inbesitznahme des Hauses oder der Eigentumswohnung vor. Eine stillschweigende Abnahme ist aufgrund des fehlenden Abnahmeprotokolls keine förmliche Abnahme. Im Übrigen handelt es sich bei der ausdrücklichen und bei der stillschweigenden Abnahme jeweils um eine  "rechtsgeschäftliche Abnahme" und bildet damit den Gegensatz zur "fingierten Abnahme".

Fingierte Bauabnahme / Fiktive Abnahme
Der Bauherr (Besteller) ist grundsätzlich zur Bauabnahme verpflichtet. Eine Verweigerung ohne Grund (gravierende Mängel) führt im Regelfall dazu, dass der Bauunternehmer eine Frist zur Abnahme setzt. Verstreicht diese Frist fruchtlos, so gilt Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung als abgenommen - die Abnahme wird folglich fingiert. Zu beachten sind hierbei grundsätzlich die gesetzten Fristen, welche grundsätzlich angemessen sein sollten (z.B. 12-14 Werktage).

Bauherrn (Besteller) sollten sich jedoch nicht darauf verlassen, dass ebensolche Mängel, die während der Baumaßnahme zwar angezeigt, aber noch nicht abgestellt sind, automatisch dazu führen, das eine Bauabnahme verweigert werden kann. Bauherrn (Besteller) sind regelmäßig der Ansicht, dass Sie die Abnahme nicht benötigen, weil die Mängel bereits angezeigt sind. Dies ist jedoch falsch. Bei der Abnahme sollten sämtliche, also auch die bereits angezeigten und nicht beseitigten Mängel explizit angezeigt werden. Wichtig ist dies, wenn der Bauunternehmer eine Abnahmefrist gesetzt und gleichzeitig über die Folgen einer Abnahmeverweigerung aufgeklärt hat. Verstreicht die Abnahmefrist ohne dass der Bauherr (Besteller) sich gemeldet hat, so kann von einer fingierten Abnahme ausgegangen werden. Bauherrn (Besteller) sollten eine Abnahme nicht grundlos verweigern, da im Zweifel auch hier von einer Fiktion der Abnahme ausgegangen werden könnte. Es ist unerheblich, ob es sich um Wesentliche Mängel handelt. Die fiktive Abnahme erlaubt es dem Bauunternehmer, seinen Werklohn einzuklagen.

Hinweis: 
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